Декабрь – время действовать.
Наступил декабрь время установления нормативов и тарифов на коммунальные услуги, продления договор управления многоквартирным домом, отчетов управляющих организаций.
Про тарифы.
В соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании.
Тариф на содержание и ремонт может быть как и больше установленного органом местного самоуправления, так и меньше.
В случае если собственники не установили размер платы, то его устанавливает орган местного самоуправления.
Про отчеты.
В соответствии с п. 11 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не предусмотрено сторонами.
Про договор управления.
Характер ваших отношений с управляющей организаций должен быть таким же, как со слесарем в автосервисе, или как с парикмахером. Необходимо выбирать лучшего мастера и постоянно следить, чтобы он ничего не испортил. Но кто из владельцев может считать себя настоящим собственниками?
Собственники продолжают надеяться, что все вопросы по содержанию домов будут решаться без их участия, а когда сталкиваются с тем, что деньги заплачены, а работы не выполняются начинают жаловаться во все инстанции.
Необходимо помнить, что управляющие организации являются коммерческими организациями, деятельность которых направлена на получение прибыли. Особенно опасны те из них, которые ориентированы только на решение собственных задач любой ценой, без учета интересов проживающих в этих домах граждан. Задача граждан установить за их деятельностью регулярный контроль. Если вы действительно хотите почувствовать себя хозяином и оградить себя от излишних расходов даем вам несколько полезных советов.
1. Не уклоняйтесь от участия в общих собраниях. Внимательно читайте договор управления вашим многоквартирным домом (далее МКД), особенно приложения к нему, где перечислено имущество вашего дома, перечень работ и сроки выполнения работ, расценки на каждый вид работы. Возьмите его домой, посоветуйтесь со своими друзьями и знакомыми.
Помните, что решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления своим МКД, принятое в установленном жилищным законодательством порядке, в частности, с соблюдением кворума, установленного п. 1 ст. 46 ЖК РФ, является обязательным для всех собственников данного МКД независимо от того, принимали ли они участие в общем собрании и как они голосовали (п. 5 ст. 46, п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
2. Если договор вас не устраивает – голосуйте против его заключения! Агитируйте своих соседей, объясняйте им почему данный договор вам невыгоден. Попробуйте обратиться в другую управляющую организацию (далее УО).
3. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. К числу существенных условий данного договора относятся, согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ, следующие условия:
а) о предмете договора, т.е. содержании (перечне) оказываемых услуг и выполняемых работ;
б) об объекте деятельности – составе общего имущества МКД (перечень и описание передаваемых подрядчику для эксплуатации объектов и оборудования, жилых и нежилых строений, данные о площади придомовой территории и объектах, расположенных на ней и т.п., а также акты их технического состояния) и его адресе;
в) о цене договора или порядке ее определения;
г) о стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД
д) о порядке расчетов за выполненные работы и оказанные услуги;
е) о размере и порядке внесения платы за коммунальные услуги;
ж) о порядке осуществления контроля за выполнением УО обязательств, вытекающих из заключенного договора (порядок приема выполненных работ и оказанных услуг и расчетов за них; порядок оформления актов сдачи-приема выполненных работ и оказанных услуг);
з) о порядке изменения одного из его существенных условий – перечня работ, услуг по содержанию МКД и ремонту его общего имущества;
и) о сроке договора;
к) об ответственности сторон за ненадлежащее выполнение договорных обязательств.
4. Срочный характер договора управления имуществом МКД вытекает из нормы п. 5 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой такой договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом «при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором» (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
5. По общему правилу для возникновения правоотношений управления МКД необходимо наличие двух юридических фактов: заключение договора управления МКД и предшествующее ему решение общего собрания собственников помещений в МКД о выборе управления УО в качестве способа управления МКД (подп. 4 п. 2 ст. 44, пп. 3 п. 2 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
6. Органы местного самоуправления организовывают открытые конкурсы УО в домах, где собственники этот выбор не сделали. Результат открытого конкурса по выбору УО может заменять соответствующее решение собственников помещений в МКД в случае их бездействия, т.е. если в течение года, предшествующего дню проведения конкурса, они не приняли решения о способе управления МКД либо не реализовали принятое решение п. 4 ст. 161 ЖК РФ). С УО, отобранной по итогам такого конкурса, обязан заключить договор каждый собственник помещений в этом МКД (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Бездействие муниципальной власти может преодолеть любой из собственников, для чего достаточно обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать УО путем проведения конкурса (п. 7 ст. 161 ЖК РФ). В этом случае заключению договора управления МКД должны предшествовать следующие этапы: а) бездействие собственников; б) бездействие власти; в) судебное решение о понуждении к выбору управляющей организации; г) проведение открытого конкурса.
8. При заключении договора собственники должны убедиться, что объем предоставляемых услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД коммунальных услуг и не меньше, чем предусмотренного нормативами по эксплуатации жилищного фонда (Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354). Контроль за соблюдением нормативов и жилищных стандартов по сохранности и использованию городского жилищного фонда, независимо от его ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществляет Государственная жилищная инспекция.
9. Цена договора управления определяется:
- размером платы за управление многоквартирным домом;
- размером платы содержание и ремонту общего имущества;
- размером платы за коммунальные услуги.
10. Собственники вправе установить в договоре более высокий размер платы за жилищно-коммунальные услуги. Таком случае, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется в соответствии с ч. 7 и 8 ст. 156 ЖК РФ:
1) если созданы ТСЖ, ЖСК, жилищный или иной специализированный кооператив то размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ (кооператива), связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества дома, определяется общим собранием, правлением и председателем ЖСК (иного кооператива) органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ (кооператива) и нормами ст. 116-119 ЖК;
2) если не создано ТСЖ (кооператив), то общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания должно быть принято в соответствии со ст. 45-48 ЖК и оформлено протоколом. Оно доводится до всех собственников помещений. Размер платы определяется с обязательным учетом мнения управляющей организации (в случае спора дело может быть передано на рассмотрение суда) и устанавливается не менее чем на 1 календарный год (т.е. чаще его изменять нельзя).
11. УО обязана принимать на свой расчетный счет платежи за коммунальные услуги, которые вносятся жильцами многоквартирного дома и впоследствии перечисляются управляющей организацией юридическим лицам, предоставляющим данные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься плательщиком не позднее 10-го числа месяца, непосредственно следующего за истекшим либо в срок, установленный договором управления МКД на основании выданных плательщику (либо направленных ему по почте, иным образом представленных ему) платежных документов (например, квитанций, книжек на оплату и т.п.) не позднее 1-го числа месяца, непосредственно следующего за истекшим.
Плательщики, которые внесли плату за жилое помещение и коммунальные услуги несвоевременно (либо неполностью) считаются недоимщиками (должниками), на сумму недоимки должны начислять пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки уплаты. Ни субъекты РФ, ни иные лица не вправе увеличить размер пени, предусмотренный в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Однако в договоре можно установить пени в меньшем размере либо вообще их отменить.
12. Если вы не согласны с размером платы указанной в высланных вам платежных документах ни в коем случае нельзя просто отказаться от оплаты. Необходимо незамедлительно произвести сверку расчетов.
13. В ходе исполнения договора УО обязана представлять собственникам отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором. К ним должны быть приложены документы, подтверждающие расходы, произведенные УО за счет собственников, что соответствует норме ст. 162 Жилищного кодекса РФ в части осуществления контроля за выполнением УО ее обязательств по договору.
Рекомендуется устанавливать в договоре следующие сроки отчета:
1) на конец последнего дня каждого квартала календарного года, не позднее рабочего дня, следующего за указанным днем;
2) на конец дня прекращения договора, не позднее рабочего дня, следующего за указанным днем.
14. Если УО систематически нарушает условия договора или допустила существенное нарушение, вы можете потребовать расторжения договора (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение УО, собственники жилых помещений в МКД вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
15. Создание УО знаменует собой отказ государства от осуществления управления жилым фондом. Вся ответственность за его содержание ложиться на собственников помещения. Если вы не станете осуществлять контроль за деятельностью УО, то этого не будет делать никто и жаловаться будет некому. В то же время, в отношениях с УО имеет значение не мнение одного собственника, а только согласованное решение всех собственников. Поэтому так важно научиться сотрудничать со своими соседями. Разногласия между собственниками позволят УО проводить невыгодную вам стратегию управления.
В данной статье использовались материалы Руководителя "Школы Активного Горожанина" Татьяны Иосифовны Овчаренко.
